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　　由优博展览、新浪房产联合主办的CIHAF2006 第八届中国地产节暨亚洲地产博览会将于2006年11曰10至12日在上海新国际博览中心举行。新浪房产在住交会亚洲不动产投资论坛进行了直播，以下为上海国际信托投资有限公司副总经理沈富荣的发言实录： 
　　沈富荣：各位朋友，各位来宾，今天很有幸介绍一些房地产信托业务，今天我要讲的是多元组合的手段为我们房地产业提供服务，上海国际信托成立1987年，从我们的业绩来看始终排名行业的第一，公司也是国内A类的信托公司，据说A类有8家，我们是其中之一。 
　　我们公司的业务主要是从市场、基本资产等方面，02年的时候我们发了一个信托，从公司这几年的发展来看，大概我们已经发行了100多亿的房地产信托产品，尤其是今年，今年我们截止到今天已经超过了50亿的规模，这是我们国内信托公司比较大的业务量，应该说，信托是房地产金融非常重要的一个手段，房地产业务总体来说还是资金密集型的产业，我们还是类似ABS等的信托业务，我们今天的房地产市场，还没有达到资产应用华的运用，信托在国内还是比较新的业务，我们逐渐在往这个方面努力，信托行业目前的融资大概有7、8条理论，应该说形势比较严峻，从宏观调控来看，我们估计到明年的上半年，这样一种金融控制，金融紧缩的态势应该说不会改变，商业银行的信贷一直在紧缩，根据我们上海的形势，上海四大行，除了局部的以外，股份制银行基本房地产贷款非常的紧缩，外资进入我们门槛也随着人民币增值的压力实际上限制也非常高，所以前一段时间我们国内外资的资金，在国内大肆收购实际上已经得到了遏制，主要原因在于人民币的增值和宏观调控，应该说，房地产企业它的资金来源目前应该是萎缩的，而且困难比较多，房地产的资金回笼也产生了很多压力，目前能看到的房地产企业，中小企业的购并机构大大增加，大型的房产商可能还在进行土地拍卖，还在进行一些土地的储备，所以这种情况下，企业对银行以外的渠道的融资，这种需求目前来说是增大了，这也对我们信托业务的开发带来了机会，所以我认为房地产信托是完全可以成为下一阶段房地产金融的一种手段，从今年上半年来看投入金融50多亿，下半年国六条出来之后，房产融资还是快于上半年，这是我今年讲的观点，银行渠道以外的融资已经增大了，我们信托公司是正规的合规的手段，这种作用越来越明显。 
　　目前国内的房地产信托主要模式三个方面，一个就是信托贷款，第二个财产权的信托融资，第三个股权信托融资。 
　　信托贷款我们上信托主要是通过统计融资的方法进行融资，还是房地产当中主要表现的形式，这主要是从统计角度来说，我们大多数的房地产信托以大资金来出现，整个的房地产信托可能写占了60%、70%左右，02年7月份曾经发放过一个信托，2.3个亿。 
　　第二个财产权的信托对外行来说不是很熟悉，我们对融资进行分层，我们把优先的收益权在市场上进行发行，使得我们房地产的企业或者叫我们的业主达到一个实现融资的目的，这样的信托，估计在未来的房地产开发过程当中会经常的运用。它的特点在于企业是保留了这些物业的所有权，但是又可以盘活企业的固定资产，增加企业的流动性，今年这样的业务我们实际上大量的开展，这里举个例子，05年的时候为上海的月新广场拿了6.2个亿，得到了下一步开发的机会。财产权的信托相对银行的融资，有相当的优势，第一个优势在于融资资金的用途限制比较少，因为它是财产权的信托，不同于商业银行，商业银行在融资的时候首先强调第一还款的来源，资金的用途和还款来源，我们财产权的信托实际上对资金的用途没有限制，这会对许多企业产生流动资金的需求，对一些项目的前期开发带来了方便，第二个侧重于目前资产的评估和未来的评估，不是基于历史的成本，现在商业银行也在开始成熟物业的抵押贷款，现在一般商业银行做的方法在评估价值的时候是基于它的历史成本，我们信托公司做的时候是考虑目前的价值和现金流的折现的价值。第三侧重于市场的盈利期望，有的时候不同的物业在不同的企业当中不一样的，我们对它的估值也会不一样，这个可能优于主流的机构。第四个对资产的范围不限于成熟物业，对商业银行来说做这些业务必须有现金流。对信托公司可以有一些灵活性。第五个，对融资标的的资产考察的同时，还看重融资企业的综合实力，对于一些综合实力比较强的房地产企业和一些实业企业可能在估值的时候使用一些灵活的方式，我们认为比商业银行有更多的优势。 
　　第三方面介绍股权信托，特点在于一些房地产企业把优质的房产项目全部股权或全部股权的股权让给我们信托公司，有信托公司拿着这些股权进行信托的业务，这些业务的优点是什么，就是房产商仍然拥有房地产开发的经营权，房地产的企业并没有丧失项目的最终开发收益，第三可以降低房地产企业自有资金的压力，有助于房地产资金的效益。实际上比较流动的信托也是比较有前途的信托方式，但是我这里讲的股权信托是类似于信贷负债的信托业务和我们家庭信托的产品，这样的产品我们认为更适合中国的国情，我相信未来我们会出现很多家庭类的信托，所以我们也会不断的探索家庭信托，但是这样的股权信托更具有现实性。 
　　我在这里也何以举几个例子，这里的例子比较老一点，一个是05年的2月份的时候，我们融资了2个亿。从房产信托的业务发展构想来看，房地产宏观调控政策提高了信托介入房地产公司的发展，同时也提供了一种机遇，在突破性政策出台前，我们始终认为，房地产信托已经成为一个单一的主体是很难改变，但是目前的这种政策使得我们必然会创造出一些新的信托融资的服务方法，银监会目前给了我们一些新的政策机会，这些机会主要表现为通过分类管理，利用创新类的业务，就是我们现在信托公司也在评比一些创新类的信托公司，一旦创新类的信托公司真正出现在市场上的时候，会对我们创新业务的开展很大的好处，可以跨区域的经营，这个手段还是基于我刚才讲的三种方式进行的。 
　　如果出现新的政策以后，实际上我们房地产的贷款还在进行，因为收到了银监会211号的限制，我们在座的房地产企业感受更强一些，从房地产信托来讲，我们的优势开始减弱，还是受到了影响，但是这方面的业务我们以具体的案例可以进行操作，03年的时候操作过一个业务，红榜国际大厦，我们投入了3.2个亿，04年的时候，银东大厦投入了1.9个亿，最近我们也还在进行类型这样烂尾楼的收购加贷款的投资。 
　　54号文件之后，我们的信托融资遇到了许多困难，监管部门不允许我们做回购性的承诺，影响说，我们目前还在操作一些真正的股权信托，就是刚才我们讲的，06年的4月份我们操作了一些项目，滨江花苑的业务，是6个亿，这是面向机构发行的真正的股权信托，这样的产品规模很大，这样的规模往往都是5、6亿，不局限1、2亿的限制，突破了我们的市政鸡犬，甚至在拍卖阶段就可以组建我们的股权信托。 
　　财产权信托目前是我们主攻的方面，54号文件发了以后，整个行业房地产信托应该说是相当萎缩，我们能够从网上、同我们的新闻媒体上看到大量对信托行业的房地产业务的评述，主流的观点我们的房地产业务萎缩的厉害，但是实际上我们的公司，下半年尤其是54号文件出台之后，我们的融资并没有停顿，实际上还优于快于上半年，54号文件出台以后，我们公司已经设计了8个房地产的信托项目，主要都是财产权信托，规模在9个亿左右，估计在11月、12月份发行，下一步我们还是开展一些资产支持单位信托，实际上是一些资产证券化的信托，随着我们中国金融业的发展，我们信托行业市场也在逐渐打开，刚才讲的三个手段实际上还是急于原来的主流房地产融资的角度实现的，以后随着资产证券化的限制减少以后，我们设计一些资产支持的单位信托，这样的单位信托可以进入资本市场，交易市场，目前我们信托能够进入的市场主要是银行间市场，我估计下一步出现的资产支持的单位信托应该在10个意义上，估计10亿到20亿之间，这样的产品要求是有现金流的，是有资产支持的，是有组合的，那么我们有的时候会称它为一个资产支持的组合。 
　　还有信托地产的直接投资业务，是我们下一步的方向，主要是通过两个手段，一个直接收购，最近一个时间，我们只要在上海区域和周边地区对一些成熟的商业进行收购，这些收购列了一些条件，这些条件跟其他的收购者条件是类似的，这里就不多做介绍，第二个和投资伙伴进行合作，最近一段时间遴选了一些国内外的合作伙伴。眼前会碰到一些困难，会碰到一些挫折，但是从长远看，这个长远不很久的长远，我们在积极地遴选一些项目，尤其现在外资进入比较困难的时候，像我们现在有融资能力，包括投资的能力，把我们的合作伙伴我们准备做一些收购，我们下一步做一些单位信托，创造一些条件，也非常欢迎我们大家一起合作。 
　　所以我刚才讲的就是我们上信托在房地产方面的手段，这些手段还是基于服务，基于对房地产市场对社会投资领域的提供一种政治服务，谢谢大家。